Per 1 juli a.s. trad, na een zeer kort wetgevingstraject, de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet introduceert een nieuwe aanpak van ongewenst verhuurdergedrag. De wet bevat een basisnorm voor goed verhuurverdrag, waarbij de gemeente aan de lat staat voor de handhaving ervan. Ook krijgt de gemeente instrumenten om een verhuurvergunning in te stellen, zowel voor de reguliere verhuur van woonruimte als voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Met deze wet krijgt de gemeente een actievere rol in monitoring en handhaving met betrekking tot de particuliere huursector.
Met een brief van het college aan de gemeenteraad vond informatie plaats over de aanleiding en inhoud van de nieuwe wet en wat dit voor de gemeente betekent.
Waarom een Wet goed verhuurderschap?
De grote woningnood heeft de positie van de huurder in de afgelopen jaren flink verzwakt. Hierdoor ontstaan sneller misstanden en kunnen die vaak lange tijd bestaan, omdat de huurder daartegen niet kan of durft in verweer te komen. Het gaat dan bijvoorbeeld om excessieve huurprijzen, intimidatie en bedreiging, oneerlijk rekenen van kosten, (dreigen met) opzeggen van de huur, huisvredebreuk en het stalken van huurders. Ook kan er sprake zijn van achterstallig onderhoud, overbewoning of onwettelijke bepalingen in het huurcontract. In het bijzonder de huisvesting van arbeidsmigranten levert regelmatig risico’s op voor de gezondheid en veiligheid van huurders.
Een nette verhuurder rekent een passende huurprijs, garandeert het woongenot van de huurder, zorgt voor een veilig en gezond huis, intimideert en/of discrimineert niet en verstrekt de huurder een helder en wettelijk huurcontract. Daar is niet altijd sprake van. Gemeenten hebben tot op heden weinig handvaten om goed tegen misstanden op te kunnen treden. Met de Wet goed verhuurderschap geeft het Rijk de gemeente meer instrumenten om misstanden op de huurmarkt tegen te kunnen gaan. Voor de positie van de Purmerendse huurder betekent dit een forse verbetering. Wanneer een verhuurder zich niet gedraagt kan bij inwerkingtreding van deze wet een beroep worden gedaan op de gemeente, die vervolgens ruimer en adequater kan optreden tegen een verhuurder.
Wettelijke basisnorm met algemene regels over goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap introduceert een landelijke basisnorm in de vorm van algemene regels (Wet goed verhuurderschap, artikel 2). Deze norm gaat over ‘het gedrag dat een goed verhuurder betaamt’. De landelijke basisnorm verbiedt een verhuurder te discrimineren ofte intimideren. In essentie betekent het dat een nette verhuurder een passende huurprijs rekent, het woongenot van de huurder garandeert, zorg draagt voor een veilig en gezond huis en de huurder een helder en wettelijk huurcontract verstrekt. Ook zorgt de wet voor een betere positie voor arbeidsmigranten door een verbod op integrale contracten. Vanaf 1 juli moeten huur- en arbeidscontract voor deze groep volledig gescheiden zijn.
Handhaving van de algemene regels en instellen meldpunt
De gemeente staat aan de lat om de regels uit de basisnorm te handhaven. Huurders kunnen straks bij de gemeente een melding doen over een verhuurder die naar hun mening de basisnorm overtreedt en de gemeente vragen om handhavend op te treden. Het handhaven geldt voor particuliere verhuurders. Voor corporaties is het toezicht op en de handhaving van de regels belegd bij de Autoriteit woningcorporaties.
Om te kunnen handhaven krijgt de gemeente het bestuursrechtelijke instrumentarium ter beschikking van een waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Het college heeft voor de bestuursrechtelijke handhaving van de wet bij besluit van 4 juli de functie van sociaal rechercheur aangewezen. De competenties van dit team passen het beste bij deze specifieke handhavende taak.
In dit besluit heeft het college tegelijkertijd als meldpunt het al bestaande meldpunt Vermoeden aangewezen. Hier kunnen inwoners nu hun vermoedens van (woon)fraude en ondermijning melden.
Hoewel de basisnorm voor goed verhuurderschap uit de nieuwe wet niet gaat over (woon)fraude of ondermijning lijkt uitbreiding van dit bestaande meldpunt een goede keuze. Enerzijds omdat het bij de nieuwe wet ook gaat om vermoedens van ongepast of onwettelijk gedrag, in dit geval van verhuurders. Anderzijds omdat de opvolging daarvan grotendeels via dezelfde medewerkers en interne werkprocessen zal plaatsvinden als de opvolging van vermoedens van (woon)fraude en ondermijning.
Het team Sociaal recherche heeft daarin al een rol (in samenwerking en afstemming met het team Ondermijning). De website wordt aangepast, zodat goed duidelijk wordt waar inwoners met hun vermoedens of vragen over (slecht) verhuurdergedrag terecht kunnen. Omdat het gaat om een nieuwe wet met een korte invoertijd heeft de gemeente tot 1 januari 2024 de tijd om het meldpunt in te richten. De werkprocessen worden in de komende maanden verder uitgewerkt.