Begin februari 2012 vroeg de nieuwe directeur toezicht van de Nederlandsche Bank (DNB) zich af “zal de leegstand van de kantoorgebouwen uitgroeien tot de derde financiële crisis”? Als we de nieuwe directeur toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB), Jan Sijbrand, moesten geloven zou dit tot een serieuze mogelijkheid behoren. Jan Sijbrand heeft deels gelijk gekregen, de crisis is op bepaalde plaatsen uitgegroeid tot een financieel debacle. De SNS bank is er door genationaliseerd. En verder heeft deze crisis het kenmerk van elke crisis hij is over gegaan. Niet opgelost maar overgegaan in een structurele vastgoed crisis.
Landelijk staat er nu bijna 16% van de kantoren leeg, waarvan volgens de makelaars een kwart daarvan uitzichtloos. Makelaar achten de kans klein dat leegstaande kantoorpanden die niet op een toplocatie staan ooit nog een kantoorfunctie gaan invullen.
Waar Purmerend het in het verleden met een leegstand van 8 % nog goed deed op de kantorenmarkt is ook hier het tij negatief gekeerd. Met 14% leegstand op peildatum van 1 november 2012 loopt ook Purmerend hard in op het landelijk gemiddelde van 16%.
In het landelijke leegstand percentage is nog niet de verborgen leegstand opgenomen. Veel huurders van kantoorruimte verkleinen hun volume bij het opnieuw afsluiten van een huurcontract. De verwachting is dat de vraag naar kantoorruimte, door tendensen als thuiswerken en flexibilisering van werkplekken, de komende jaren nog verder zal afnemen.
Oorzaken
Er zijn verschillende oorzaken voor deze verborgen leegstand. De kredietcrisis heeft in eerste instantie al voor de nodige krimp in de werkgelegenheid gezorgd, de Europese schuldencrisis deed er nog eens een flinke schep bovenop. Grote ondernemingen, overheden en instellingen zoeken naar een intensiever en efficiënter gebruik van kantoorruimte. Hierdoor zijn uiteindelijk minder vierkante meters nodig.
Volgens Rinus Vader, voorzitter van de NCF, daalt ook het aantal vierkante meter per werkplek. De kantoortuin is weer terug, het eigen kantoortje verdwijnt. Ook wordt een werkplek tegenwoordig vaak door meerdere mensen gedeeld (flexwerkplekken). Mobiele telefoons en laptops maken dit nieuwe werken technisch mogelijk.
In veel bedrijven worden werkplekken maar voor een derde van de tijd gebruikt. Werknemers zijn naar klanten, in vergadering of bezig met het opnemen van vrije tijd. Een gemiddelde werkplek kost een bedrijf ongeveer 12.000 euro per jaar. Hierin zijn dus grote besparingen mogelijk. Voor bezitters van leegstaand vastgoed dreigt dus een debacle. Een afwaardering van het onverhuurbaar vastgoed lijkt onvermijdelijk. Veelal staan deze panden nog veel te hoog genoteerd in de boeken van de eigenaren, veelal banken, institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars.
Oplossingen
Er wordt nu door veel partijen nagedacht over oplossingen. Transformatie, het ombouwen van kantoorgebouwen komt steeds meer ter sprake. Steeds meer gemeenten die veel leegstand van kantoren binnen hun grenzen hebben denken na over dit middel. In 2011 is er 400.000 vierkante meter aan de voorraad ontrokken door sloop en herbestemming. De gemeente Den Haag heeft in zijn beleid opgenomen om per jaar tussen de 30 en 40.000 vierkante meter Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) te transformeren.
Naast Den Haag zijn er meerdere grote gemeenten die hier prioriteit aan gaan stellen. Een aantal grote kantoorpanden zijn al omgebouwd tot een hotel. Dit gebeurde onder andere met het Getronics-gebouw aan het Rembrandtpark in Amsterdam. Dat is nu een viersterrenhotel met 446 kamers. Ook Holiday Inn Express op Schiphol en NH Musica in Amsterdam zijn voorbeelden van ombouw van kantoorpand naar hotel. Ook het ombouwen naar jongerenwoningen komt steeds vaker ter sprake. Ook in Purmerend is hierover al meermalen gesproken in de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (SOB). Het probleem is dat je afhankelijk bent van een volledig leegstaand kantoorpand, woningen realiseren tussen nog bezette kantoorunits is geen oplossing. Ook ben je afhankelijk van de wil van de eigenaar van het betreffende pand. Maar ondanks de goede wil blijft er nog steeds ongeveer zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte leegstaan in Nederland.
Winkelleegstand
Ook op het gebied van bezetting van winkelruimte komt langzamerhand een noodsituatie in beeld. De winkelleegstand loopt gestaag op. Purmerend doet het in dat opzicht op dit moment niet zo slecht met een leegstand die rond de 6% schommelt. Maar zagen we dat jarengelden ook niet bij de leegstaande kantoorruimte?
De Stadspartij wil absoluut niet doemdenken maar realisme moet ons wel scherp houden. De voorspellingen zijn niet rooskleurig. Berekeningen van advieskantoor Booz & Company, in opdracht van het Financiële Dagblad, geven aan dat de winkelleegstaand in 2020 zal zijn toegenomen met 20 miljoen vierkante meter. Dit betekent een terugloop van 17% van de totale winkeloppervlakte.
De grootste oorzaak is de opmars van de internet verkopen. In de kledingbranche zullen de grootste klappen gaan vallen volgen Booz & Company. Nu wordt 5,6% kleding via internet verkocht dat zal in 2010 zijn opgelopen tot 25%. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte deze week bekend dat de omzet in de detailhandel in februari met 5% was gedaald in vergelijking met het jaar daarvoor. De internetverkopen daarentegen waren wel gestegen.
Internetwinkel combineren
Al met al verontrustende ontwikkelingen in de detailhandelssector. Pasklare oplossingen kan geen enkele detailhandelsspecialist aanreiken. Gespecialiseerde economen en hoogleraren zetten in op een combinatie van de fysieke winkel en de internetwinkel. Je ziet al combinaties ontstaan. Albert Heijn heeft zeker niet voor de lol Bol.com aangekocht. Ook hoor je berichten dat winkels, vooral in de kledingsector, deze combinatie zoeken. Op internet bestellen, naar keuze thuisbezorgd krijgen of afhalen bij de dichtstbijzijnde winkel. Bij het niet willen houden van de aankoop, om wat voor reden dan ook, inleveren bij de deze winkel. In Purmerend zij al winkeliers die deze formule toepassen.
Of DNB-directeur Sijbrand gelijk heeft gekregen met zijn voorspelling over een nieuwe crisis, is nog niet duidelijk. Er zijn ontwikkeling zichtbaar, zowel bij de overheid als in de detailhandel, die op termijn oplossingen moeten opleveren. De tijd zal het leren. Dat de situatie nog steeds zorgelijk is moge duidelijk zijn.