Bestemmingsplan ‘Vijfhoek 2021’ ten behoeve van bouw 54 wooneenheden aan de Beemsterburgwal en de Kanaalstraat

In 2003 verwoestte een brand vijf panden aan de Beemsterburgwal, in het gebied dat bekend staat als de Vijfhoek, in de historische binnenstad. Sinds die tijd worden er plannen gemaakt om het gat dat hierdoor ontstaan is, op te vullen. De verouderde panden aan de Beemsterburgwal, de parkeerplaatsen en de uitstraling van de Kanaalstraat dragen niet bij aan een aangename verblijfplaats.

Eind 2017 heeft Keukelaar Onroerend Goed B.V. (KOG B.V.) de gemeente benaderd om een appartementencomplex aan de Kanaalstraat te mogen realiseren. KOG B.V. gaf toen al aan dat een locatie aan de Beemsterburgwal was verworven en dat men bezig was met het in eigendom verkrijgen van meerdere panden en gronden hier aangrenzend. Met KOG B.V. is overeenstemming bereikt over een invulling.

Rietvink Architecten heeft een bouwplan getekend waarin aan de Beemsterburgwal en de Kanaalstraat in totaal 54 wooneenheden worden gerealiseerd. Het bouwplan past niet in de voor deze locatie geldende bestemmingsplannen, ‘Slotplein e.o. 1977’ en (voor een klein
deel) ‘Vijfhoek en Hazepolder 2013’. Om het bouwplan mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig.

De architectuur van het gebouw aan de Kanaalstraat is geïnspireerd door het fabriekspand dat hier in het verleden gestaan heeft. Voor de bebouwing aan de Beemsterburgwal is aansluiting gezocht bij de bouwstijl van de panden aan het Venediën. In het midden van het plangebied worden vier bouwblokken gerealiseerd met appartementen. Aan de achtergevel van de nieuwe bouwblokken, het tussenliggende gebied, worden meerdere parkeerplaatsen en groenvoorzieningen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen worden
omsloten door twee loopverbindingen in de gevel van de Beemsterburgwal een verbinding door de Beemstersteeg en in het zuiden van het plangebied de hoofdontsluitingsweg die aansluit op de Kanaalstraat.

Differentiatie in bouw en het 30-30-40 beleid

Het plan telt 15 sociale huur-, 17 middel dure huur- en 22 vrije sector huur- en koopwoningen. De verhouding is: 27% sociaal, 32% middelduur en 41% vrije koop, hiermee voldoet het plan dus bijna aan het 30-30-40- beleid.
De appartementen worden gerealiseerd over meerdere bouwlagen, met een maximum van vijf lagen. De woningen hebben een oppervlakte tussen de 40 m2 en 141 m2 en vallen in de koop- en de huursector voor (onder andere) starters.

Nulvergunningen parkeren en verkeersbewegingen

De bestaande situatie is een openbaar parkeerterrein met 60 parkeerplaatsen aan de Kanaalstraat. Hiervan wordt een deel verkocht aan de initiatiefnemer ten behoeve van woningbouw. Het resterende deel bestaat uit 40 parkeerplaatsen en blijft een openbaar parkeerterrein dat door de ontwikkelaar wordt heringericht. De toegang tot dit openbare parkeerterrein wordt in de nieuwe situatie via een poort onder het woongebouw door aan de Kanaalstraat gerealiseerd.

Gezien het feit dat er voor de nieuwe woningen geen nieuwe parkeerplaatsen worden aangelegd, zullen er geen parkeervergunningen worden afgegeven op deze adressen. Bewoners woonachtig of bedrijven gevestigd op deze adressen komen dus niet in aanmerking voor een parkeervergunning.

De nulvergunningenregeling geldt niet voor een vijftal woningen van dit project. Deze uitzondering is gemaakt omdat het bouwinitiatief een aantal panden sloopt dat een parkeervergunningrecht had. De ontwikkelaar dient aan te geven welke vijf woonadressen het parkeervergunningrecht krijgen zodat dit besluit geborgd wordt in het vigerende uitvoeringsbesluit parkeerverordening.

Het plangebied is in de huidige situatie deels in gebruik als openbaar parkeerterrein, er is dus al sprake van een groot aantal verkeersbewegingen. De bestaande infrastructuur kan de (hooguit) kleine toename van verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande situatie opvangen.

Ontheffing hogere waarden geluidhinder

Onderzoek heeft aangetoond dat de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai wordt overschreden. Het college heeft reeds besloten hogere grenswaarden vast te stellen.
Hiermee wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Duurzaamheid
 
Het planvoornemen houdt rekening met de duurzaamheidsambities. De appartementen worden zoveel mogelijk energieneutraal uitgevoerd.
Op deze binnenstad locatie is nu nog geen stadsverwarming aanwezig. Onderzocht is of een volledig elektrische oplossing met gebruik van een combi warmtepomp en zonnepanelen uitkomst kon bieden. Dit is financieel niet haalbaar gebleken omdat hiervoor het bestaande elektriciteitsnet in de binnenstad ingrijpend moet worden aangepast. Een oplossing met gebruik van bodemwarmte bleek evenmin financieel haalbaar. Stadsverwarming Purmerend bekijkt op dit moment of doortrekken van het netwerk naar de Vijfhoek en het Slotplein als opvolging van de aansluiting van het bouwplan PostNL op korte termijn haalbaar is. Als dit lukt worden de woningen in de Vijfhoek op stadsverwarming aangesloten. Zo niet, dan komt er voorlopig nog een gasaansluiting. De gasaansluiting wordt in dat geval zodanig gemaakt dat te zijner tijd het omzetten van gas naar stadsverwarming eenvoudig mogelijk is.

In het middengebied worden groene parkeerplaatsen aangelegd. Daarnaast is voor de vergroening van dit ontwikkelgebied een bedrag van € 30.000 gereserveerd. Dit zal in overleg met de ontwikkelaar gebruikt worden voor zaken zoals het aanbrengen van nestkasten voor o.a. gierzwaluwen, vleermuizen en huismussen en zo mogelijk beplanten van een zijgevel of maken van een groen dak.

Communicatie
 
Op 19 april 2018 en 16 april 2019 zijn inloopavonden met de buurt georganiseerd. Hier werd over het algemeen positief op het bouwplan gereageerd. De grootste zorg die leefde ging over het parkeren en de verkeersstromen.

Besluit raad

In de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer vanavond 2 september 2021 wordt het voorgestelde bestemmingsplan besproken. Het ligt in de bedoeling die het bestemmingsplan in de raadsvergadering van 23 september vast te stellen.