Voor de realisatie van de ambities uit de Nota Kaders en instrumenten woningbouwprogrammering: spelregels 30-30-40 is een zogenaamde doelgroepenverordening nodig. Die stelt de gemeente in staat om in bestemmingsplannen bepaalde categorieën te bouwen woningen vast te leggen in percentages. Zonder een dergelijke verordening is dit niet mogelijk. Tevens wordt in de doelgroepenverordening de toewijzing van de middeldure huurwoningen met voorrang aan Purmerendse huishoudens geregeld.
Een raadsvoorstel om dit vast te leggen word donderdag 8 oktober behandelt in de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer.
De gemeente Purmerend wil tot 2040 ongeveer 10.000 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Om de diversiteit en doorstroom te bevorderen geldt voor de nieuwbouw als uitgangspunt dat ten minste 30% van die woningen beschikbaar komt voor sociale huur en 30% voor middeldure huur- en/of betaalbare koopwoningen.
Om deze ambitie te helpen realiseren biedt de Wet ruimtelijke ordening een instrument.
In deze wet is namelijk geregeld dat een gemeente de mogelijkheid heeft om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van de daarin genoemde categorieën woningen wordt gerealiseerd bij nieuwbouwplannen.
De categorieën woningen waarvoor dit in een bestemmingsplan kan worden geregeld zijn:
-
sociale huurwoningen;
-
middeldure huurwoningen;
-
sociale koopwoningen;
-
particulier opdrachtgeverschap.
Het kunnen doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid voor deze doelgroepen in bestemmingsplannen moet wel een zogeheten doelgroepenverordening worden vastgesteld. Voorgesteld wordt in de doelgroepenverordening om invulling te geven aan het Purmerendse woonbeleid met betrekking tot doelgroepen bij de realisatie van:
-
Sociale huurwoningen (30% van de te realiseren nieuwbouw);
-
middeldure huurwoningen (samen met betaalbare koopwoningen 30% van de te realiseren nieuwbouw).
Betaalbare koopwoningen blijven (vooralsnog) privaatrechtelijk geregeld
De doelgroepenverordening kent helaas niet de mogelijkheid ‘betaalbare koopwoning’, maar alleen de mogelijkheid: sociale koopwoningen met een maximale koopprijs van €200. 000. Die prijsgrens is een harde grens; in de zin dat de gemeente in een doelgroepenverordening niet vrij is om een lagere of hogere maximale prijsgrens te stellen.
De maximale koopprijsgrens voor de betaalbare koopwoningen is in Purmerend nu bepaald op € 250.000. Dit betekent dat de categorie betaalbare koopwoningen op dit moment nog niet kan worden opgenomen in de doelgroepenverordening.
Inmiddels heeft Het Rijk wel aangekondigd de grens voor de categorie sociale koopwoningen in een bestemmingsplan hoger te willen vaststellen. Zij is voornemens deze per 1 januari 2022 te koppelen aan de NHG-kostengrens. Die ligt momenteel op
€ 310.000. Echter, ook deze maximale prijsgrens biedt niet de gewenste flexibiliteit; waar de huidige grens te laag is, zal deze grens weer te hoog zijn. Meer flexibiliteit voor gemeenten in het aanpassen in een doelgroepenverordening van de maximale koopprijsgrens sociale koop aan de lokale (markt)omstandigheden is sterk gewenst.
Purmerend zal deze kwestie dan ook onder de aandacht brengen van het Rijk. Mocht dit ertoe leiden dat te zijner tijd ook de betaalbare koopwoningen kunnen worden opgenomen in de doelgroepenverordening, dan zal dit in een aanvulling worden voorgesteld.
Huurprijzen
De woningcategorieën binnen de huurwoningen worden bepaald door de hoogte van de aanvangshuurprijs bij de eerste ingebruikname van de woning.
Sociale huurwoningen
De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor de sociale huurwoningen – en tegelijk de ondergrens van de aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen – is geregeld conform de grens uit de Wet op de huurtoeslag en bedraagt momenteel € 737, 14. Het Rijk past deze grens jaarlijks aan.
Middeldure huurwoningen
De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen moet door de gemeente worden vastgesteld. Voorgesteld wordt deze grens bij de inwerkingtreding van deze verordening vast te stellen op 140% van de huurtoeslaggrens. In 2020 is dit € 1.032,-. Deze grens wordt jaarlijks aangepast aan de nieuwe huurtoeslaggrens. De huren zijn inflatievolgend conform het consumentenprijsindexcijfer, echter de huurprijs moet binnen de voor dat jaar vastgestelde bandbreedte blijven.
Inkomensgrenzen
De doelgroepen waarvoor de woningen moeten worden gerealiseerd worden gerelateerd aan hun onderscheiden inkomen.
-
Sociale huurwoningen: maximum inkomensgrens : € 44.360.
-
Middeldure huurwoningen: de inkomensgrens van 1,5 keer modaal.
Instandhoudingstermijnen
Om te zorgen dat de realisatie van de ambities op het gebied van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen een zekere mate van continuïteit kennen zijn in de verordening minimale instandhoudingstermijnen opgenomen. Dat zijn de periodes waarin de categorieën woningen beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen.
Conform de Nota Kaders en instrumenten zijn dit:
-
Voor sociale huurwoningen: tenminste 25 jaar.
-
Voor middeldure huurwoningen: tenminste 15 jaar.