Een goed functionerend middenhuursegment is van belang om huishoudens te bedienen die behoefte hebben aan flexibiliteit, geen woning willen of kunnen kopen of geen toegang hebben tot de sociale huursector. Voor een goed functionerende woningmarkt is het dan ook wenselijk dat er een groter middensegment aan huurwoningen ontstaat. Op dit moment is dit segment nog te beperkt.
De vraag naar deze huurwoningen is sterk gestegen. Het gaat om een stijging van vijf procent in 2009 naar twaalf procent in 2015. Hoewel het aanbod van middenhuurwoningen de afgelopen jaren is toegenomen, blijft nieuw aanbod in dit segment urgent. Naar verwachting zet deze vraag de komende jaren namelijk door vanwege de dynamiek in economie en arbeidsmarkt. Ook stijgt de vraag door de aanscherping van de leennormen in de koopsector en de maatregelen in de sociale huursector.
Doorstroming bevorderen en scheef wonen verminderen
Bij ongewijzigd beleid komt er met name in schaarste-gebieden onvoldoende aanbod van middeldure huurwoningen, hetgeen leidt tot minder doorstroming, meer scheefheid in sociale huurwoningen en langere zoektijden voor starters. In gespannen gebieden – zoals in onze regio – zal de groep middeninkomens meer dan elders aangewezen zijn op de vrije huurmarkt. Deze huishoudens ervaren steeds meer problemen, doordat er geen woningen in de voor hen betaalbare prijscategorie worden aangeboden. Dit komt doordat woningen in deze gebieden vooral voor het duurste huursegment en voor koop worden gebouwd vanwege het hogere rendement op dit soort woningen.
Om te zorgen dat huurwoningen beschikbaar komen voor middeninkomens, krijgen gemeenten de mogelijkheid de maximale aanvangshuurprijs te bepalen in een gemeentelijke verordening. Vanwege de grote verschillen tussen gemeenten wat betreft de spanning op de woningmarkt en de daarmee samenhangende marktprijs, is ervoor gekozen geen landelijk uniforme maximale huurprijs te bepalen, maar die over te laten aan gemeenten.
De voorgestelde wijziging biedt gemeenten de gelegenheid om bij uitbreiding van de woningvoorraad het middenhuursegment te versterken.
Wijzigingen
Met deze wijziging worden de mogelijkheden voor gemeenten om eisen te stellen in bestemmingsplannen verruimd. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen.
De eisen ten aanzien van woningbouwcategorieën hebben betrekking op percentages gerelateerd aan het plan- of projectgebied. In het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan (ten minste) een bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen een geliberaliseerde woning voor middenhuur zijn. Op deze wijze kunnen gemeenten (publiekrechtelijk) sturen op middenhuurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens.
Het gaat dan om woningen met een aanvangshuur-prijs van ten minste € 710,68 (prijspeil 2016), de zogeheten liberalisatie-grens.
De aanvangshuurprijs is de huurprijs (exclusief servicekosten of voorschot voor nutsvoorzieningen) bij de start van de huurovereenkomst.
De door de gemeente vast te stellen maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijs-index (CPI) van het CBS. Indien de grond in bezit is van een gemeente, kan deze gemeente nu al bij uitgifte van de grond via een privaatrechtelijke overeenkomst afspraken vastleggen.
Versoepeling verkoop huurwoningen
Ook worden de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen versoepeld. De verkoop van deze woningen vergroot het segment geliberaliseerde woningen voor middenhuur.